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임대료 미지급 그리고 명도소송

▶ 임대료 미지급 그리고 명도소송

임대료 미납은 임차인의 경제적 상황이 악화되었음을 의미하며 지속될 가능성이 높기 때문에 임대료가 미납된다면 그 즉시 임대목적물의 명도소송을 제기하는 것이 좋습니다. 임대료 미지급의 경우 사건이 어떻게 진행되는지 아래에서 더 자세히 설명드리겠습니다!


➊ 임대료 미지급시 임차인의 경제적 상황

· 임대료 연체는 임대차보증금, 권리금 등 영업을 영위하기 위해 임차인이 투입한 모든 재산의 상실로 이어질 수 있기 때문에 통상적으로 임차인은 임대료 지급을 우선순위에 두게 되는데, 그런 임차인이 임대료를 지급하지 못한다는 것은 임차인의 경제적 상황이 계속하여 악화될 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

 보증금에서 임대료가 모두 공제되고 미납 임대료만 쌓여갈 가능성이 높습니다.

➋ 임대료 미지급시 임대인의 입장

‣   법률상 해결책으로서 명도소송 제기

· 임대료 미납을 이유로 임대목적물의 명도소송을 제기해야 하는데, 이 경우 임대인은 특별한 사정이 없는 한 소송에서 당연히 승소할 수 있습니다. 임차인은 일정 정도의 권리금과 보증금을 확보해야 영업장을 이전할 수 있으나 임대료가 계속해서 미납되면 보증금이 공제돼 다른 장소로 영업장이나 주거를 이전하기 어려워집니다. 이로 인해 현재 임차하고 있는 영업장에서 자발적으로 퇴거하는 것도 기대하기 어려워집니다.

· 임대인이 보증금에서 임대료가 공제된다는 이유로 보증금이 모두 소실되길 기다렸다 명도소송을 제기하거나 퇴거에 관한 협의를 시작하면 이후 발생하는 임대료를 지급받기 어려워 질 수 있습니다. 분쟁해결에 있어 시간을 최소화 하는 것은 곧 비용을 최소화하는 것이기도 합니다. 그러나 명도소송을 제기하였다면 분쟁해결을 위해 소요되는 시간의 최대치를 설정한 것입니다.

 명도소송은 판결을 받는데 오랜 시간이 소요된다는 점과 강제집행이 어렵다는 점, 임차인의 경제적 상황이 호전될 가능성이 낮고 오히려 악화될 가능성이 높다는 점을 고려하였을 때 임대인으로서는 임대료가 미납되면 즉시 명도소송을 제기하는 것이 최선책입니다.


‣  명도소송 제기 후 임대목적물의 명도를 받으려면?

· 임대인은 미지급 임대료를 최소화하는 한편 다른 사람에게 건물을 임대하여 수익이 발생하지 않는 기간을 최소화할 수 있습니다.

· 명도소송에 따른 법적 결론이 나기 전에 임대인은 소요되는 시간을 최소화하고 손해를 줄이기 위해 임차인을 퇴거시키고 임대목적물을 명도받기 위한 사실상의 노력을 계속해야 합니다.

✓ 명도소송의 결론에 이르기 전에 임대인과 임차인이 협의하여 임대목적물을 명도하는 것이 경제적으로 합리적인 해결책입니다.




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