세입자의 상습적 월세 미납

2019-07-09
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또또 또! 월세 미납
어떻게 대응해야 할지 고민이라면?



부동산 임대업을 하다 보면 세입자가 임대료를 내지 못하는 경우를 접하게 됩니다.

이 경우 처음에는 한 두 번 그럴 것이고 보증금도 있기 때문에 대수롭게 생각하지 않고 몇일 기다리다가 전화를 하거나 문자를 남기는 정도로 대응을 합니다. 그러다가 몇 개월이 지나면 보증금도 얼마 안 남았고 해서 걱정이 되어서 세입자에게 독촉을 하고 내용증명을 보내고 하지만 세입자가 미안하다고 하고 밀린 임대료의 일부를 갚고 하면 너무 박하게 할 수 없어서 또 기다립니다. 그러다가 보증금도 다 없어지고 임차인이 아무런 대응을 안 하게 되면 그때서야 부랴 부랴 명도소송을 알아보고 합니다.


1. 월세까지 밀린다는 의미

세입자는 처음에 월세가 밀리면 미안하다고 하고 어떻게든 밀린 금액을 구해와서 냅니다. 하지만 세입자가 월세를 못 낸다는 것은 그 사람의 경제적 사정이 사실상 막장이라는 이야기입니다. 월세가 밀리기 시작한 사람은 대부분 경제적 사정이 나빠집니다. 월세까지 밀린다는 의미는 그 사람이 하는 일이 그 장소에서는 수익성을 맞출 수 없다는 의미입니다. 장소를 옮기지 않으면 경제적 사정은 계속 나빠집니다. 밀린 금액이 늘어날수록 세입자는 자포자기가 되고 대응을 안 하게 됩니다. 그러다가 임대보증금까지 다 까지게 되면 오히려 무대뽀가 되어서 그냥 눌러있으려고 하고 나가는 대가로 오히려 돈을 달라고 요구하는 지경에 이르는 경우도 많습니다.


2. 세입자의 행동 변화

잘 생각해보면 세입자 행동의 변화는 너무나 합리적입니다. 임대보증금까지 다 까지고 나면 집 주인 입장에서는 세입자를 어떻게든 내보고 월세를 잘 낼 수 있는 새로운 세입자를 구해야 하는데 기존 세입자가 동의하지 않으면 명도소송 승소판결문이 나오고 강제집행이 완료되기 전까지는 그렇게 할 수 없습니다. 즉, 임대보증금을 다 까인 세입자 입장에서는 월세를 안 내고 그 공간을 장기간 이용할 수 있는 힘이 생긴 것이고, 그 힘을 포기하는 대가를 요구하는 것은 너무 당연합니다.


3. 세입자가 임대료를 못 내기 시작하면?

그 즉시 법적 절차를 밟아야 합니다. 그것이 건물주인도 살고 세입자도 사는 길입니다. 시간을 끄는 것은 집주인이 나쁜 사람이 되기 싫어서 자기도 손해보고 세입자도 망치는 길로 가는 최악의 방법입니다.


4. 명도소송

명도소송은 아무리 빨리 진행해도 6개월 이상은 걸립니다. 명도소송은 통상적으로 중간에 합의되는 경우가 많기 때문에 기일이 늦게 잡히는 경향도 있는 것 같습니다. 월세를 못 내기 시작한 시점에 바로 시작한다고 하더라도 보증금을 다 까기 전에 판결을 받는다는 보장이 없습니다. 법률적으로는 보증금을 다 까고 나더라도 월세분을 받을 수 있지만, 현실적으로 월세를 못내서 보증금을 다 깐 사람에게 나머지 부분을 받는다는 것은 불가능합니다.

명도소송을 내면 상대방도 쫓겨나지 않고 임대보증금을 지키기 위해서 대응을 합니다. 이때의 대응은 월세를 잘 내거나, 집주인과 협의를 하는 것입니다. 집주인 입장에서는 어느 경우라도 아직 임대보증금이 남아 있는 상태이기 때문에 손해를 보지는 않습니다. 세입자 입장에서도 월세가 밀리는 지경이라면 남은 임대보증금을 빨리 찾아서 다른 곳에 자리 잡는 것이 장기적으로 보아서는 더 낫습니다.


많은 분들이 명도소송을 세입자를 쫓아내기 위해서 하는 소송이라고 생각하지만 아닙니다. 명도소송은 집주인과 세입자 사이에 협상을 할 수 있는 장을 만들기 위해서 하는 것입니다. 명도소송은 집주인이 무조건 이깁니다. 세입자가 계약해지 사유가 없다고 하더라도 보통 명도소송 기간 동안 임대차 기간이 끝나기 때문에 그렇습니다. 계약해지 사유가 없어도 집주인이 이기는데 월세 미납사유가 있으면 집주인은 무조건 이깁니다. 그렇기 때문에 명도소송의 상대방이 된 세입자는 어떤 형식으로든 간에 집주인과 협의를 해야 하고, 그 과정이 보증금이 남아있는 상태에서 진행하는 것이라면 원만하게 잘 진행됩니다.



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