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[전세보증금반환] 연락 두절된 집주인, 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?

2019-07-09
조회수 759



<새로 답하다>의 '사례 시리즈'는
법률사무소 새로에서 의뢰받은 사건을 소개하는 글입니다.
비슷한 사건으로 고민하신다면 꼭 참고해 주세요!  



첫번째 사례
연락두절된 집주인 때문에 골머리를 앓고 있는 의뢰인의 사연입니다.  



남편과 각자 살던 전셋집을 빼서 신혼집을 구하기로 했어요.
그런데 집주인이 채무 문제로 집을 포기하고 연락을 끊었습니다
잔금을 치루고 당장 이사를 가야 하는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 


이번 사례처럼 전세 보증금을 지키기 위해서는
의뢰인(임차인)에게 전셋집에 대한 ① 대항력과 ② 우선변제권의 권리가 모두 있어야 합니다. 



① 대항력이란 계약기간 도중에 집주인이 바뀌는 등 여타 문제가 발생하더라도 임차인의거주를 보장하는 권리입니다.

② 우선변제권이란 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 그 대금의 우선순위를 보장해 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.


또한 두 권리를 행사하기 위해서는 앞서 세 가지 조건이 필요합니다. 



대항력과 우선변제권을 갖기 위해서는 전입신고 확정일자 입주 세 조건을 모두 충족시켜야 합니다.

다시 말해 임차인은 주택 소유권을 이전한 후
① 전입신고를 하고 ② 확정일자를 받아야 하며, 해당 집에 ③ 입주해야 합니다. 



이때 주의할 점은 확정일자인데요.
확정일자는 주민센터에 신청한 다음날부터 효력이 있고  근저당권당일부터 효력이 발생하기 때문에
만약 같은 날 주인이 근저당권을 설정하면 보증금을 날리게 됩니다.
그러니 최대한 서두르는게 안전하겠죠?


다행히 이러한 절차를 모두 밟은 의뢰인은 등기부상 1순위에 해당하지만
계약한 임대 기간이 끝나 예정대로 이사를 가야했습니다.
그런데 새 집으로 이사를 가면 위의 세 조건을 벗어나는 문제가 발생하는데요!

그런 사람들을 위해 <임차권등기명령제도>가 있습니다. 




임차권등기명령을 신청하면 

임대차 계약이 완료되었음에도 보증금을 받지 못한 임차인이 

대항력과 우선변제권을 유지한 채 자유롭게 이사할 수 있습니다.  


의뢰인처럼 계약 기간이 끝나 반드시 이사를 가야하는 경우에 큰 도움이 되는 제도입니다.
같은 상황이라면 놓치지 말고 확인하세요!!!


 


이러한 사례에서 1순위로 돈을 받을 수 있는 방법은 딱 한 가지뿐입니다.
소송을 해서 집이 경매로 팔리는 것!

임차인이 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 않는다고 집을 팔 권리는 없기 때문에
소송을 해서 경매로 넘어가야만 돈을 받을 수 있습니다. 

따라서 소송을 진행 중이고 법원에서 판결문이 나오면 경매신청을 할 예정입니다
이번 사례는 일을 대행하는 것이기 때문에 착수금만 220만원을 받았습니다. 



경매가가 전세금보가 적을 경우는 경매금액만 받고 종결되는건가요?
같은 입장이라 질문드립니다.ㅜㅜ